祥生地产，在地产圈是一种什么样的存在感？论业绩。以根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料为例，从年的销售排名92位，到年11月的28位，祥生是浙系第三家成功晋级千亿的房企。
论布局。祥生总部从过去扎根浙江三四线诸暨，到省会杭州，再到如今上海；总部三级跳升级的同时，企业整体布局也完成了从区域房企向全国房企的蜕变，以及一二三四线城市全维度布局！
论模式。过往的祥生收获了很多似是而非的“标签”，比如三四线红利的“收割者”、高周转5前置……事实上，作为一家已过千亿、且位列地产30强内的大型房企，祥生还有一个新追求就是——规模与品质双优。
论发展。年11月18日正式登陆香港联交所主板上市，作为30强房企最后一家上市的千亿房企，天完成敲锣上市，刷新近两年最快上市记录，也印证出资本市场与香港监管部门对于祥生的认可与青睐。
·祥生，到底是一种什么样的发展逻辑？
·千亿后，登陆资本市场之后，祥生将会如何演绎新的发展故事？
·同行纷纷回归一二线后，祥生的布局又将如何升级？
·行业有争议的高周转，千亿之后祥生如何解读和修炼？
·祥生全国化布局的深入，这会带来什么组织变革？
·在未来不确定性时代，祥生千亿之后未来3年又该如何求变？
稳健者祥生
最新祥生控股集团招股书数据显示，-年公司收入分别为62.93亿元、.15亿元、.19亿元，复合年增长率高达.6%，这在行业中已经属于非常亮眼。
但是仅仅给起一个黑马的称号，应该是无法完整的诠释。
祥生是黑马，但又不只是黑马，或者祥生发展观不单是为了“黑马”！
稳健者祥生，是祥生发展的第一准则，这也是祥生高效增长的内核。
面对高增长，只不过当风起的时候，祥生早已准备好了！
1，调整当下，是为了千亿之后再奔跑
千亿之后，祥生-年是否有意在做调整？
对此，陈弘倪坦言：“-年祥生速度的确相对过去几年慢下来了，但这也正常。
一则整个行业自年开始已经转向开始深度调整，年主流房企整体增长降速，年的疫情也使得房企开始更多的对内挖掘；
二则经过3年的高速增长，祥生也要主动进行深度调整，去修复、巩固和强化祥生内在的机制、内功和竞争力，所以，某种程度上，-年也是祥生内部的调整年。
三则祥生的战略与经营管理调整，不仅仅是为了当下的调整，而是构建一种更加弹性的竞争力，真正开启祥生下一轮的高质量增长。”
谈到千亿之后的具体规模增长率？陈弘倪有自己的发展观。
第一，企业发展肯定是硬道理。即使突破千亿后，发展不可能也不会轻易停下来；
第二，增长固然有企业的主动性，但祥生更强调成长的弹性，即跟着市场的变化去生长，市场好的时候，该拉升的时候就拉升，市场不好的时候，也没必要逆势而行。
比如年在整个行业都纷纷下降增长目标，祥生增速只需保持行业主流水平，不掉队，也不冒进，同时更重要的是构建自己的竞争优势，强化内功，为未来再腾飞打地基。
第三，祥生未来更强调弹性的生长，规模成长预期会保持在一个合理增速，但也会根据市场政策的变化进行适度调整。
2，祥生处于千亿之后二次大发展的初级阶段
陈弘倪坦言：规模固然重要，但房企增长仅仅看规模，就太简单，祥生千亿之后追求“规模+利润”并举的高质量弹性发展道路。
这个弹性，也意味着不一定每年都是预设的目标，但又不排除第2年会实现更多的可能。
事实上，祥生未来的拓展空间和能力释放空间依旧巨大。
·比如城市个数和能级正在提升，祥生从三四线覆盖到一二线城市，以及1+1+X布局的城市拓展和深耕的乘数效应逐步释放，
·比如在资本能力加持上，11月18日正式登陆香港联交所，这也意味着打开了资本市场的空间，以及祥生融资从过去土地抵押融资为主到新增信用融资的拓宽助力。
·比如专业能力的释放红利，祥生比照地产TOP20的条线业务能力的适配性提升。
从这个角度来讲，祥生在破千亿之后，其实整个发展还处于二次起步的初级阶段，乐观预期，未来祥生进入一个行业地位的稳健提升的阶段，未来3年祥生增长预计逐步挺近25强。
3，抢在行业集中度拐点之前，加速晋级
未来行业集中度在快速提升，尤其在市场调整、行业弱周期后，房企这种强弱之间的差距会被放大，过去30强已经占据行业50%、10强占据30%，未来10强、30强的集中度会更强，不排除出现多家破万亿的房企。
在这个集中度提升的过程中，房企要保持一定的规模增长，是这家企业能够健康发展一个前提条件。
陈弘倪表示：“利润是目的，而规模是手段。很多房地产企业在都追求规模与利润的平衡之道，因为，在规模没有的情况下，利润是无法得到保障的。同样，在利润不好的情况下，很多规模都只是虚增。要明确手段和目标，才能更好的推进企业发展。”
在行业内的普遍共识，5年之后，未来大概有亿左右规模的房企会保持一个整体竞争力，这可能是未来20强、25强房企的规模量级。但之后可能会达到行业顶点，而在这个集中过程中，一定会淘汰和并购很多房企。
所以对已经进入千亿梯队的祥生而言，要在最有机会的窗口期，在行业集中度出现拐点之前，更进一步进行战略突围，这样就能在未来5年之后依旧活得好！
修炼1高聚焦主业，开放合作做大
相对过去，未来房地产头部企业的排位稳定性会越来越强。
大家都在追求稳健的增长，但相对而言，不在战略上乱折腾、不在转型方向上摇摆、不在布局和投资上出错，大型房企保持合理增长，未来也会活得好！
1，高聚焦主业
面对祥生未来发展观，陈弘倪表示：“祥生这一点做得很好，就是无论过去还是将来，祥生始终聚焦地产主业，心无旁骛的做大做强主业。而在建设、酒店、商业、还是小镇等维度，祥生很大程度上一直保持合理性和健康度。”
未来3到5年，作为千亿量级的祥生依旧高度看好地产主业的发展，祥生在地产主业的做深、做透方面，依旧有较大发展空间。
2，降权益，权益合作下降到60%-70%
过去祥生合作权益一直都在80%左右，相对地产同行偏高。
未来3到5年，随着与更多企业的共生，祥生将不断开放合作，将权益适度下降到60%-70%左右。而这也是陈弘倪一直在推进的一大工作事项。
合作开放，利，远大于弊！
陈弘倪表示：“合作开放有很多好处，其一，可以整合更多的资源，开放式合作，其二，不仅引入地产同行，未来还可以开放股权，引入金融投资战略合作伙伴，这在未来地产更加金融化趋势也对祥生有利；其三，合作开发是一种合作杠杆，可以提升资金使用效率，同时降低风险；其四、能够向众多优秀同行学习碰撞、持续提升业务能力和管理能力。”
如何做好合作开发，互补共赢？
对此，祥生有自己三大标准，让合作更顺利。
首先，是共同理念，即在彼此双方价值观及文化趋同的基础上，合作意向早摸排，合作诉求早了解，最好提前高层建立互信。其次，条线合理分工，比如抓好自己最有把握的，以及对方没有把握的，这样形成合作方的彼此优势互补。比如在条线选择上，祥生认为产品、营销非常重要，因为产品驱动工程和成本，也是核心业务。
比如祥生与国企有过多次成果合作案例，一则国企具有资金优势，成本更低；二则国企合作中，祥生能够发挥产品和操盘优势，三则很多国企尤其是浙江国企比较市场化且普遍偏效率型、效益型国企，与民企价值观相似，又能各自优势互补，提升整体项目价值。
其三、像自有项目一样重视合作项目。
很多时候，合作开发，只是视角不同，也能提升开发效率，比如有的是实操视角、有的是监督视角，有的是股东视角……在不同的视角去看某个业务线，也会增加对业务全方位的理解。
所以祥生对合作项目，同样要深入进去，即使不操盘，也要关心、管好。
修炼2调“战场”结构：当下，未来
随着上市的完成，年是祥生承上启下的一年，同时，年，也是祥生千亿之后再出发的元年；再加上过去祥生侧重的三四线红利逐步降温后，一个重要的战略问题是——未来祥生的战场，究竟该如何调整？
这个问题的答案并非像同行纷纷“回归一二线”的调整那么简单。
对此，祥生的战场调得是结构，也有鲜明的祥生特色。
对此，祥生提出了“1+1+X”新的战场版图。
·第一个1是指浙江大本营，
·第二个1是指浙江以外的泛长三角区域。
·X是指重点潜力城市。
1,祥生最新1+1+X布局逻辑：大容量优先、熟悉度优先
怎么看祥生版的“1+1+X”？
第一感觉就是祥生的布局选择与大多千亿房企“3+X”有些不同，即战略更区域聚焦和重仓一些，相对类其他千亿全国化房企大多都在三大经济圈以及重点一、二线城市布局，对比下来，祥生的布局立足浙江、立足长三角“更区域化、更下沉”，即祥生扎根最丰厚的粮仓、最熟悉的战场。
这是一个稳健战略的体现。
陈弘倪表示：“未来行业不确定性很大，千亿之后祥生优先在熟悉的区域深耕做大做强，这样更有把握，同步在拓展其他新的区域。以精准、质量为先，在最有优势、最有市场容量的地方做大做强，这也是祥生一贯的稳健风格！”
但相应的问题也来了。祥生单一区域高权重，是否有系统性风险？以及能否支撑祥生千亿之后的2、3年再增长？
对此，陈弘倪的答案是两个NO!
首先，长三角地区是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域。
全国经济实力最强35个城市中，长三角地区占了10个；
全国综合实力百强县中，长三角又占据一半。
整个长三角的经济体量等同于世界第六大经济体，仅仅整个长三角的房地产容量就高达2万多亿左右，如果未来祥生在长三角做到市占率10%，就能超过亿。在加上X区域，显然，整体而言，1+1+X支撑祥生未来做到亿、亿，是有充足空间的。
其次，未来的长三角，继续带给祥生“三重利好”。
先天富饶、藏富于民的江浙“地利”不用多讲。而天时上，长三角也迎来战略性机遇期，长三角一体化战略是国家级战略，也是长期战略，年两会也再次提及和强调；
再从人和来讲，祥生起家诸暨，深耕杭州和浙江，作为大本营基础下的再深耕，再纵深拓展，显然具备信息优势、经验优势、资源优势、管理优势等。
其三，长三角区域国家政策深度调控房地产的风险很少，在未来房地产政策的“六稳、三稳”指导精神下，作为房地产蛋糕最肥沃、市场体量最大的城市群，深度调控概率几乎不可能。年，房地产市场最先复苏的就是以浙江为代表的长三角区域。
截止目前，祥生无论土储和投资，基本体现了重仓浙江和长三角的偏好。如果硬要看一个比例，大概是“”的分布格局
·比如在年祥生销售额中，浙江大约贡献5成，非浙江外泛长三角大概4成，X城市合计1成。
·比如在投资区域分布来看，在年祥生计划的投资额分配中，就有一半的布局浙江区域，真正发挥祥生传统优势区域，而30%是在泛长三角区域，还有20%就在全国的其他的x区域。
2，产出结构之变：当下，未来
应该说，1+1+X战略的成长空间是够的，未来唯一改变的是“三者之间的权重”！
陈弘倪表示：“随着1+1+X动态推进，当下格局未来会逐步走向均衡，预计3年、5年后会呈现出的新格局。即浙江区域占比40%，浙外泛长三角占40%，而X区域占比20%。
当然，只是一个大概，关键是祥生区域布局的演变，就是这个方向。即三个板块都在增长，但因为X板块基数低，边界大、未来增速更快，所以浙江区域虽然业绩会持续增长，但权重会从50%逐步下降到40%左右。
更深入的讲，祥生1+1+X其实打的是个“组合战”。
即两个“1+1”板块是“深耕策略”，而第三个“X”板块是“能动策略”为主。
前者深耕浙江大本营，深耕泛长三角，可谓在最肥沃的粮仓、在最熟悉的战场，祥生成长会更稳健，更有把握，最终获取“深耕红利”；
后者X是一种能动策略，即祥生不会必然进入某个X城市，核心是看准时机和机会，一方面X城市本身就属于高成长城市，另一方面，祥生投资的“枪口”始终瞄准N多个目标X城市，一旦机会来临，祥生就会闪电出击，获取行情城市轮动的“城市红利”。
X城市有哪些？
陈弘倪举了几个案例，比如类似中西部成都、重庆、长沙等核心城市以及发展机会较好的的三线城市。
显然，前者是深耕红利，后者是城市红利，最终1+1+X体现出一种组合式的生长策略。
第三，在年之后，祥生1+1+X战略又该如何具体落地？
对此，陈弘倪表示：
对浙江区域，祥生将实现所有地级市“全覆盖”修炼，目前浙江的浙东、浙北、浙南各个区域公司都成为业绩铁三角，未来还会继续深耕下沉；
对浙外的泛长三角区域，祥生将充分“打开”泛长三角城市投资骨架，过程中重点突破南京、合肥、南昌、济南等中心城市。
为何有泛长三角概念？
核心在于类似安徽本身就紧邻长三角江浙区域，有地缘相邻优势，而安徽向上走就是山东、浙江向下走就是江西，所以祥生将其定义为“泛长三角区域”。
对X城市，祥生将立足城市和项目质量，加大合作进入，实现X城市的高质量落地。
比如年，祥生就在内蒙古呼和浩特市等区域的潜力城市，实现了审慎落子。
为何要进入内蒙？
对此，祥生有自己的理由。
·其一，土地获利成本还是相对较低。
·其二，当地购买力其实不低，量价关系也很健康，
·其三，现在内蒙古到北京的高铁通了以后也很便利，城市基础设施建设也很好。
事实数据证明，呼和浩特的房价在年全球房价涨幅前10。
3，一二三四线均衡化：新拓一二线，精耕三四线
如此看来，无论浙江也好，泛长三角也罢，房企与市场远远未饱和，祥生还有巨大成长空间，但另一个备受业内
