正文共字预计阅读时间20.6分钟
导语
这篇文章与上篇文章《一文读懂房价的底层逻辑》是姊妹篇前者主要讲述我国房价是怎么涨起来的是对房价走势历史现象的阐释而这篇文章则主要阐述我国城市房价未来走行的主导要素勾勒出我国城市房价未来预判的方法论。
不得不说三十年河东西经过年这一轮大涨中国房地产借势做出了巨大调整之前的很多规则已不再适用那么在有限的经济条件下我国房地产又应当以什么样的节奏带领大家走向未来看懂下面这文章相信你心中一定有了清晰的方向。
1
转折
我国房市的未来逻辑与过去20年大相径庭。
由于前些年居民终端杠杆率较低我国的房市表现出供给创造需求的特点在货币金融供给、行政政策的供给下房价呈现周期性上涨特征让人容易陷入房市周期性上涨的幻觉里。
今后从供给端看外生性货币向内生性转变的过程将导致货币的发行很难大水漫灌同时由于增量及存量人口向大中城市不断的集中住房终端需求由政策驱动逐步向需求驱动过渡房市格局随之变化全国房市调控一刀切的模式已经不能起到精准的房市调控效果因城施策成为房市调控长效机制也就顺理成章。
目前经济增速下滑居民收入增幅下行居民总体杠杆率增长空间有限渴望房价短期暴涨只是一厢情愿然而考虑到土地出让金是地方政府的主要收入来源而且具有见效快的特点这样暂时不能戒掉土地出让金的地方政府既要保持房市一定的热度又要防止房价过快上涨与过快下跌带来的金融风险。
所以为了稳定房市预期城市政府房市调控的政策可能会盯住城市居民购买力与住房供需之间的关系凉了添把火热了抽点薪可能成为未来城市房市调控的新常态。
2
货币供给高增长终结
货币的本质是政府信用。
鉴于此政府在发行货币过程中不能无节制无节操而是需要有货币发行之锚。在过去十几年中我国的货币发行绑定了美元或者说美元成为我国货币发行之锚外汇占款的逐年增加导致人民币发行也对应增加种种原因房地产成为资金的蓄水池这是过去我国房地产一片繁荣的秘密所在。
追本溯源过去十数年美元一定程度上成为了人民币发行的信用所在。对个人来说我们买房在银行贷款时银行并非因为我们帅气、美丽或具有善良豁达的优秀品质而借钱或贷款给我们而是因为我们的收入流水以及房产这个抵押物是我们信用的背书。
所以一定程度而言增加张三相亲成功的概率不仅需要他谈吐有度也需要他坐拥房产房产不是女方物质的表现而是张三信用的背书。
年以后随着外汇的降低外生性的货币供给能力受到约束一些货币创新工具应用而生。传统货币工具以存款准备金率与贷款基准利率为主。
年以来央行创设了SLF、MLF、SLO、PSL及TMLF等货币公开市场操作工具对我国货币供给进行调控而其中又以SLO、MLF与PSL应用较多在我国货币投放中的比例也稳步上升成为近年来央行货币发行的主要渠道。
这些创新的货币工具在央行资产负债表中表现为对其他存款性公司债权不管是SLF、MLF还是PSL或者其他货币工具与外汇作为基础货币供给不同之处在于其有回收机制。
简单的说商业银行与央行借钱而借钱总是还的也正因为如此央行可以用这些货币工具来调节货币供给节奏与幅度使得央行货币供给的主动性增强。
年以前央行的货币政策工具主要是降准、降息、加息、加准前者代表了货币的宽松后者代表着货币的紧缩。年之后各种货币创新工具逐步加入到了货币调控的工具箱中与传统货币工具一同调节着我国货币的供给。
举例来说今年年初至三四月份虽然央行全面降准投放货币约1.5万亿但央行通过公开市场回笼资金约1.8万亿综合看央行依然是货币收缩或货币回笼。所以随着创新货币工具作用的逐步发挥我们不能简单的说降准一定是货币的宽松以前可以这么说以后这么说就有问题了。
那么可不可以通过创新的货币供给工具无限供给货币呢答案是否定的。
信用有度这就决定了国家在货币发行中不能随心所欲。过去我们基础货币与M2的增量很快一是因为在货币前端有外汇背书二是在末端有土地吸纳这样“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”这些现象才能如昙花一现。
如今在房市持续调控及居民端杠杆能力受限下大水漫灌要么流入民生物资推高膨胀通胀猛于虎影响百姓安居乐业要么房地产吸纳货币百姓继续增加杠杆短期内再次推升房价可能诱发房地产开发商及终端购房者资金链断裂继而传导至银行引起的金融乃至经济危机。
所以货币供给绝对不是人脸说阴就阴说晴就晴为所欲为。
综上货币供给受约束继而由货币驱动居民终端加杠杆购房的模式将难以为继。我国的货币之锚逐渐过渡至国家与企业信用背书由外生向内生过渡这增强了货币当局货币发行主动性一面同时也约束了当局的货币供给行为。
货币供给维度看外汇占款稳定、国家总杠杆高企居民杠杆空间有限大水漫灌不会成为当局桌面上的主动选项而企业发展带来的内生货币创造可能在我国货币发行中的比重逐步增加。
3
人口趋向大中城市加速
根据恒大研究院的研究从全局看改革开放后至年左右中西部地区人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动形成“孔雀东南飞”人口流动格局。
年以来随着沿海地区产业转型升级、生活成本的上升中西部地区产业承接以及老一代农民工老化部分人口逐渐回流中西部。从城市能级看一线、二线城市人口持续流入三线城市流入流出基本平衡四线城市持续流出。
那么未来我国人口的流动图景会怎样呈现城市群成为我国城市化路径主体思路业已成为普遍共识且我国大多数城市群均位于胡焕庸线东。
根据《国民经济和社会发展第十三个五年年规划纲要》的内容我国优化提升东部地区城市群建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。
培育中西部地区城市群发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群规划引导北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展形成更多支撑区域发展的增长极。
据此可以推断未来我国将优先提升、培育发展以及规划引导19个城市群作为我国城市化推进的抓手同时也是我国人口的主要集聚地。
根据《年新型城镇化建设重点任务》的内容我国将在城区常住人口万以下的中小城市和小城镇陆续取消落户限制的基础上城区常住人口在万—万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制城区常住人口在万—万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件超大特大城市要调整完善积分落户政策大幅增加落户规模。
同时提到加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措培育形成新的重要增长极有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划坚持以中心城市引领城市群发展推动一些中心城市地区加快工业化城镇化增强中心城市辐射带动力形成高质量发展的重要助推力。
文件不仅从政策层面进一步推动人口的区域性流动而且进一步明确了中心城市在城市群城镇化中的带头作用由于城市群的发展程度不同决定了各个城市群中心城市的极化作用与扩散作用长期并存。
年后我国的房市发生了城际间的分化调控政策也更加精准名曰因城施策。
加入房市调控政策队伍的城市逐步壮大调控政策亦层层加码历史罕见。一线城市施行所谓的“赶人”政策一些二线城市使出浑身解数心照不宣的进入“抢人”大战。
在我国经济从重“数量”到看“质量”的转变过程中一线城市对人口的要求也逐步从“低”向“高”迈进这固然有治理大城市病的内在需求也有城市人口从“量”跨越到“质”的需要二线城市的“抢人”大战是在增量人口增长乏力背景下对存量人口渴求的体现。
鉴于此优化提升东部城市群培育发展中部城市群是我国城市化路径主体思路而人才争夺是一个城市未来发展的根本动力这已成为城市市长们的共识。
当前我国人口总数近14亿年增长率0.52%据此推算年我国总人口约为14.9亿人假设未来我国的城镇化率将以年均1%的速度推进那么到年中国城市化率将达到72%对应城镇人口约10.7亿比年增加约2.5亿。
19大城市群年城镇化率为60.2%即城镇人口6.1亿占全国城镇人口的77.3%我们假设年19大城市群人口占城镇人口的80%城镇人口8.5亿人比年增加2.4亿人口。
根据恒大研究院的研究从都市圈常住人口角度看中国现有上海、北京、天津、济南、武汉、郑州、成都、杭州、广佛肇、深莞惠、苏锡常等10个万人以上的大都市圈有重庆、青岛、厦漳泉、南京、沈阳、宁波、长株潭、西安、合肥、南昌、长吉、石家庄、哈尔滨等13个0万-万人大都市圈。
随着未来人口逐步向19个城市群集聚到年中国有望形成10个以上0万级城市和12个以上万级大城市。
综述由于我国人口增量增加缓慢城市间人口存量的博弈日趋白日化人口向大中城市集聚趋势明显城市间人口分化趋势加剧。未来城市房市萧条与繁荣并存。
4
政府的向往
过去十几年城市建设如火如荼城市容貌日新月异高楼大厦林鳞次栉比道路四通八达人民群众在美好生活的道路上昂首阔步。那么城市的建设依靠什么来实现巧妇难为无米之炊地方政府再宏伟的设想规划都需要资金的支持。
城市收入主要包括一般公共预算收入和政府性基金预算收入这是地方政府财政收入的主要来源。地方一般公共预算收入是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标而我们常说的“土地出让金”收入则计入政府性基金预算中是政府性基金收入的主要来源。
年全国地方本级一般公共预算收入为亿元而政府性基金预算收入中国有土地使用权出让金收入为亿元。国有土地使用权出让金收入/地方本级一般公共预算收入=0.66这一比例接近年0.68的水平土地出让金是地方政府的主要收入来源之一可见当前地方政府对“土地财政”的依赖度比较高。
地方政府税收主导的一般公共预算收入自年以来增速不断降低目前已降至10%以下走势平稳。土地出让金增速呈现出明显周期波动性波动与我国房价走势基本吻合即房价上涨土地出让金增加反之亦然。在地方本级政府一般预算收入增速下行趋势中土地出让金成为稳定地方政府收入的压舱石。
地方政府角度看由于一般预算收入增速下行但城市民生等支出有具有刚性特点客观要求地方政府必须尽力稳定土地出让金收入。由于房价与地价高度相关稳房价、稳地价、稳预期成为地方政府的工作目标也是牢牢系紧不发生系统性金融风险的客观所在。
所以鉴于现阶段土地出让收入在地方财政收入中举足轻重的作用短期内难有收入替代这就决定了地方土地出让金收入向房地产税收入转变需要一个较长的平滑过渡期。
通过前述对比可以发现土地出让金收入已经成为很多城市收入的主要组成部分尤其是近两年伴随市场快速升温很多城市的“土地财政”依赖已达到较高程度甚至有些城市土地出让收入已经超过了由税收构成的一般公共预算收入。
政府目光如炬心里必定清楚过渡依赖土地财政不利于城市长期可持续发展。那么沸沸扬扬的房地产税能取代土地出让金成为地方政府的主要收入吗
根据广发证券发展研究中心发布的调研报告其依据全国的存量住房价值、房价、税率等因素以年底的存量住房价值为基础估算了房地产税大概的数字。
具体估算假设免征面积为30~60㎡税基折减系数为0.4~1税率为0.5%~1%据此可以做不同免征面积方案下的房地产税收分析。从结果来看当优惠力度最小也即免征面积定为30㎡时房地产税最高可贡献亿元税收。若按较为中性的征收方案也即人均免征40㎡、税率=0.7%、税基折减系数70%来征收时房地产税约能贡献亿元税收增量占年地方本级一般公共预算收入9.14万亿的3.17%占地方土地出让金收入5万亿元的5.79%远水难解近渴。
长期看地价上涨带来的一系列成本的上升将对实体经济造成伤害不利于城市可持续发展。短期看房地产税尚不具备完全对冲土地出让金下滑带来政府收入减少的风险在这个大背景下土地出让金向房地产税转向必将有一个长期的平滑过渡期。
5
城市住房需求创造供给
过去不管是哪个能级城市的住房市场主要是政策的供给在创造需求这里的供给包括行政政策及金融货币政策的供给。
然而年之后这种情况发生了变化由于政策供给的边际收敛未来我国房地产住房市场逐步由供给创造需求的外部性向需求决定供给的内生性过渡支撑住房需求的驱动力由货币杠杆向经济杠杆过渡经济发展、人口增长带来的住房需求与城市住房供给之间将形成一个趋于平衡的状态。
城镇住房需求一般采用套户比与人均居住面积来表达。一般而言套户比小于1表明一国或城市住房供给总体不足套户比等于1表明一国住房总体供求平衡。
同时考虑到人口流动带来的人口与住宅分离的情况成熟市场的套户比一般在1.1左右。根据恒大研究院的测算当前我国城镇住房套户比约为1.1表明我国住宅供求总体上基本平衡从城镇人均住宅面积来看我国城镇人均住房面积约33平方米与日本城镇人均住宅面积33平方米相当表明当前我国人均居住宅面积适度。
总体上从全国范围内看我国的住房水平已经告别短缺局面昂首阔步迈进了住房适配时代。
正如我们在前文《一文读懂房价的底层逻辑》中所举的“张三相亲”的例子一样“平均”虽具备宏观意义但存在趋于细分的无效的问题也就是说通过国家宏观住房指标来预判具体城市的房价走行趋向可能得出南辕北辙的结论。
所以接下来我们以北京为例从供给和需求两个角度扼要阐述北京房价未来可能的走行趋向。
1住宅总体供需
北京作为全国公共资源最为集中的城市资源的汇聚进而带动了住房居住及投资性需求大量的集聚住宅需求潜力空间巨大。然而正因为北京的向心力太过强大住房限购政策很难在短期内退出历史舞台。因此可以从北京人口规划、居民收入角度出发预测住房需求从北京住宅用地计划角度分析住房供给二者结合来预判北京未来房价的走势。
站在年这个时点从住宅供应水平看北京住宅供应低于全国及国际水平。根据《北京市统计年鉴》的相关内容截止到年末北京市合计拥有住宅建筑竣工面积5.46亿平米根据链家网的数据截止到17年北京住宅用房可交易套数约为万套。年北京城镇人口为万人城镇总户数为约万户。
从需求端看北京城镇人口人均住宅面积为约为29㎡套户比0.89。不管是从城市人均住宅面积还是套户比角度看目前北京住房水平低于全国水平与国际水平表明北京住宅供小于求。
从供给方面看根据年北京国民经济和社会发展统计公报年年末北京施工住宅面积达到万㎡此外根据-年北京市住宅供地计划5年内将累计推出住宅供地公顷计划新增住宅万套年化平均新增套数30万套套均面积为80平米比存量住宅套均面积75㎡有所提升。
假设规划住宅供应面积届时完成率为80%那么年末北京住宅竣工面积将达到6.95亿㎡总套数将达到万套届时北京城市人口约万家庭户规模按2.3人考虑总户数万户城市人均住宅面积37㎡套户比达到1.11。这样预计年年末北京城市居民住房水平将达到国际平均水平供需基本平衡住宅短缺的局面得到基本改善。
2购买力水平
正如我们在曾经的文章《城市房价未来走行的框架思维导图—以北京为例》一文中所提及的一样所谓的住房有效需求系指有经济能力的需求一座城市住宅市场的有效需求是人口与收入的合成我们称之为人口质量指数指的是以过去某年城镇居民可支配收入与城镇人口的乘积为基准依此推算出各年份的人口质量指数。
例如年北京城市居民可支配收入元城镇居民人口数量万人我们令年北京城市居民可支配收入与城镇人口数量的乘积为并称之为城镇人口质量指数。
从北京城市人口角度看年北京常住人口万城镇人口万人时至年常住人口达到万城镇人口为万人。近几年北京常住人口与城镇人口开始负增长年末北京常住人口万人城镇人口万。
北京这几年人口下降主要是靠行政政策疏解经济附加值较低的人口长远看对于已进入老龄化社会的北京来讲必须吸引高附加值的年轻人口一是缓解老龄化趋势二是提高北京的竞争力。
基于这个思路我们预计北京城镇人口在短暂负增长后将重新正向增长。
由于短期内人口预测十分困难我们预计年末北京城镇化率约为86.7%届时北京城镇人口约为万人。
城镇居民的收入增长离不开城市经济的发展。年北京名义GDP亿元年北京名义GDP约亿元增张12.8倍年均增速约13.5%。
同期北京城镇居民可支配收入从年的元增长到年的元增长8倍有余年均增速11%。近几年随着北京经济增速的下滑目前经济名义增速约为8.5%北京城镇居民人均可支配收入也随经济增速下降年均增速降至9%左右。
我们假定未来三年北京居民可支配收入年均增速为8.5%据此推算出年年末北京城镇居民可支配收入达到元。在年时间节点上将北京城镇居民可支配收入与城镇人口数量合成人口质量指数再根据北京房价历史走势形态假设在政策助攻的前提下可以大致勾勒出一幅北京未来三年房价走行图。
未来3年北京房市万事俱备只待东风东风吹战鼓擂。
文章来源子木聊房
免责声明
1.凡注明来源“搜狐焦点上海站”的作品均为本平台原创或综合整理。未经许可不得以任何形式转载、复制、编辑或发布。
推荐理由
天福·九熙府基本信息单价待定产权年限70区域商圈玉泉户型收房时间开盘时间待定项目简介天福集团中国中部房企品牌十强美好生活幸福营造者致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕布局全国现全国13个省市同时操作75盘。天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划余亩一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺自身还规划约4.5万方的商业配套自建约㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环当选九熙府。
交通状况
推荐理由
呼和浩特中海·铂悦府基本信息单价待定产权年限70区域商圈赛罕户型三居室(.00㎡)三居室(.00㎡)四居室(.00㎡)收房时间开盘时间项目简介本项目秉承“新中式文化”设计理念依循东方建筑形制整体规制居中守正一条中轴线贯南北、分东西礼序方正成就庄严府邸将新中式元素与地域文化相结合以现代人的审美需求打造富东方底蕴的府邸文化
交通状况可乘坐37/65路车到金盛国际家居站下车往南行米即到
推荐理由
中朵中心基本信息单价均价1元/平方米产权年限40区域商圈如意开发区户型一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡)收房时间-06-30开盘时间待定项目简介中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造实现单一空间功用多样化打造多变自由精装空间或居住或创业创业生活两不误创造自己的生活和未来引入小米智能家居打造全智能便利生活让居者与未来无缝链接在远处掌控家中一切状况同时家居都聪明起来将生活每一步智慧地安排
交通状况3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、路、K2地铁一号线
推荐理由
中实·玺樾府基本信息单价待定产权年限70区域商圈赛罕西把栅乡政府户型收房时间开盘时间项目简介中实·玺樾府规划总占地面积㎡约亩其中总建筑面积㎡共户幼儿园教育设施占地㎡商业占地㎡绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神遵循中国文化生命哲学研读呼市文化肌理以当代营造技艺与材质再现中国府院建筑营造智慧由外内都构筑典型中国美学生活方式为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式。
交通状况乘坐99路、路车到保全庄站规划地铁3号线、5号线
推荐理由
华润置地幸福里基本信息单价均价1元/平方米产权年限70区域商圈新城阿尔泰游乐园户型三居室(.00㎡)四居室(.00㎡)二居室(90.00㎡)收房时间-10-31开盘时间-11-25项目简介华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目自身配套丰富园区水景、绿化丰富户户南北通透户户全明以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。华润置地幸福里坐落于呼和浩特新城区东河河东紧医院新址紧邻快速路距离地铁2号线1.5km到达机场、火车东站、客运站都极为便捷项目周边公园环绕景观资源丰富坐拥稀缺生态景观资源。
交通状况BRT快速公交、地铁二号线
推荐理由
东河院子基本信息单价待定产权年限70区域商圈新城新城区政府户型三居室(.94㎡)三居室(.63㎡)三居室(.76㎡)收房时间-12-31开盘时间年10月项目简介年以8.68亿摘得东河院子项目综合体项目北靠大青山东临如意河上游位置尽享天时地利人和院子所处位置也是重点发展区域东河院子以传承中式文化结合现代居住理念打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此对于现代居住而言生态环境更加是重中之重而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域由市政的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧该工程完工后会在院子的后方由东向西形成万亩生态公园而且院子就坐拥在市政打造的亩公园之内院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系以人为本进入主大门可以看到俩侧山水相叠象征开门见山见水见财的美好寓意花草点缀着曲径通幽的小路如诗如画整个建筑每一个细节都在默默的讲述一个故事二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计大型落地窗的通透采光结合首创的双院双首层设计为您带来的居住体验东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北东二环与北二环交汇处东北方向呼和浩特东河景观带。东河院子以传承中式院落文化为主题打造呼和浩特首座低容低密合院别墅充分将“家和”概念融入社区。本项目占地亩开发面积约29.5万平方米容积率0.68绿化达60%以上建筑类型以联排、双拼、类独栋为主错落有致围合成院。主力面积—平米。东河院子独享2.5公里东河景观长廊亩绿化公园天然氧吧。中式建筑园林大气、包容集中体现了中国传统文化的深厚内涵。东河院子交通便利周边的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15分钟的车程。即将启动的汽车长途客运、高铁、都途径本项目站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域同时去万达商圈摩尔城商圈维多利国际海亮商圈等购物等线路完整便利。
交通状况公交车:7路80路到新城区公检法下车向东行米乘坐路在景苑生态园站下车。东河院子交通便利周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15分钟的车程即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域同时去万达商圈摩尔城商圈维多利国际海亮商圈等购物中心等线路完整非常便利。
推荐理由
城发绿园基本信息单价均价9元/平方米产权年限70区域商圈回民回民区万达户型三居室(.35㎡)二居室(91.63㎡)四居室(.70㎡)收房时间二期预计年交房入住。开盘时间年11月18日项目简介城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区海拉尔西街以北工农兵路以西防风林南街成吉思汗西街南侧以南乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地.82亩建筑面积万平方米分三期开发其中一期占地.2平米总建筑面积.74平米绿地率45.35%共户首开区为2号地3区共12栋楼同时开工总建筑面积.45平方米合计套包含LOFT。二期开发的为A区和B区共15栋楼其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层其中B区为区相临社区南入口和东景观入口出入十分方便。B区主打洋房和小高层7-17层低密度社区70米的超大楼间距提升生活品质的同时更是身份的象征95-多种户型可供选择项目均为大开间双阳卧通透性极强。相比一期二期加入了会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园以及更大的绿地面积可谓是“品质社区、卓越二期”项目处于回民区商务、购物地理位置优越发展巨大项目周边绿茵环绕北侧有防风林公园森林植被茂密空气清新。东侧有新钢公园花草丛生绿意盎然是休闲、娱乐的绝佳场所西侧是重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水加上我们项目本身配备的生态园林景观立志打造呼市生态宜居智能化社区
交通状况公交车乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
推荐理由
慧谷臻园基本信息单价均价9元/平方米产权年限70区域商圈回民回民区万达户型三居室(.00㎡)四居室(.00㎡)二居室(89.00㎡)收房时间开盘时间-06-30项目简介慧谷.臻园是慧谷鼎和在呼和浩特开发的观景式花园宜居社区。是继慧谷蓝庭后在呼和浩特市打造的又一精品住宅通过对产品改良+升级在原有慧谷蓝庭项目的基础上进行了更多的优化设计是继慧谷蓝庭之后又一精心研磨而推出的诚意之作。本项目地处回民新区核心地带总建面约为13万㎡户型面积约90-㎡首创会所式迎宾大堂运动式主题园林充分满足“全龄段”业主的活动需求。另外项目采用完全人车分流限度保证业主在社区内的活动安全
交通状况
推荐理由
舜和慢城基本信息单价均价10元/平方米产权年限70区域商圈新城阿尔泰游乐园户型二居室(.61㎡)三居室(.59㎡)二居室(91.15㎡)收房时间待定-12-31开盘时间待定-12-28项目简介舜和慢城项目分两期开发总占地面积平方米总建面484平方米其中地上建筑面积平方米。地上共有35栋建筑21栋1层的小高层和高层11栋临街商业2栋商墅1栋办公楼。其中住宅面积在平之间。现一期已快售罄智慧二期90-平方米全南北通透即将上市。舜和慢城位于呼和浩特市极具发展的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观东接集通家属小区南通察哈尔大街北临妇幼保健院。舜和慢城从配套来说项目周边配有的资源从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路北校区南侧的东河向南到达省市两级重点高中二中向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等全方位丰厚的资源为孩子的提供便利成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有平米的幼儿园
交通状况公交可乘坐路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到或乘坐路在景园生态园站下车步行1公里即到
2.本文图片来源摄图网。
3.上述内容不完全代表本平台观点本平台不承担任何法律责任。
