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中国楼市密码,被我找到了力哥说理财 [复制链接]

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在与无数荔枝的交流中,我发现很多人对“四大天王”(北上广深)和“四小花旦”(成都、杭州、南京、武汉)的地位和排名基本没啥争议,因为不管从哪个维度考量,这些都位于头部,对于东北的衰弱,也没啥大的争议,但有些城市,争议却很大。

有些是城市规模和人口体量相对小,但人均GDP和收入很高,比如厦门、珠海。

有些是城市人口很多,但产业不行,存在感较弱,比如南阳、临沂。

有些是紧邻北上广深,但一直活在四大天王的阴影下,比如东莞、佛山、廊坊、保定、嘉兴、南通等。

还有像天津、重庆、苏州、福州、宁波等一些城市,每个都很特别,到底应该怎么定性和定位,横看成岭侧成峰,各家说法不一。

比如重庆面积近似于一省,很多数据和其他城市直接比较有失公允(有时对其他城市不公,有时对重庆不公),厦门岛内房价和岛外房价有巨大鸿沟,全国独此一例,还有苏州下面县级市那么强,就容易让人看不清苏州主城区的实际能量。

……

各种维度的城市排名力哥也看了很多,我也排出过自己心目中的城市排位,请看《我家到底算几线城市?》

最近开了个脑洞,从两个很独特的维度,进行城市排名,希望能帮大家进一步看清这些争议城市的真实段位。

01

第一个维度是高德地图的离线地图包和导航包的体积大小。

这是我前阵子在合肥考察,下载合肥离线地图时突然想到的。

我把所有直辖市、省会、计划单列市和地图包体积大于20M的城市拉了出来,一共57座,如表1所示。

光看这个排序,已能发现不少问题。

比如拉萨、西宁、海口、银川、呼和浩特、兰州这几座省城,地图包都非常小,说明城市体量也很小,除了海口有独特的气候优势,其他几座西部省城,投资价值都极低,其中拉萨、西宁和银川这三座省城,我个人觉得毫无投资价值,自住需求都不一定要买房,呼和浩特和兰州,则建议谨慎考虑。

但地图包体积大,有两种原因。

一是城市本身行政辖区面积很大,地面信息自然就多了。比如重庆能排名第3,是因为面积达8万多平方公里,相当于41个深圳,还有赣州、南阳、保定等城市能上榜,主要也归功于辖区面积很大。

二是建成区面积大,建筑密度很高,城市配套完善,自然信息量就大了。

对投资者来说,第二种情况才是我们真正看重的,第一种情况反而是需要剔除的干扰项。

为了排除干扰,我就把这些城市的面积除以地图包体积,得出每1M存储数据所对应的城市面积,从而反映出更真实的城市化率和城市发展水平,我称之为“城市化指数”,如表2所示。

这么一来,深圳成了老大,不到40平方公里就要占用1M存储空间。而拉萨排名依然垫底,1M空间能包含平方公里广袤土地的地理信息,是深圳的倍。

排名第2,你没看错,不是上海,是东莞。

紧挨着上海的老四,你也没看错,不是北京或广州,而是佛山。

TOP10,5个长三角,4个珠三角,还有个海西城市群的厦门,清一色东南沿海发达城市。

02

但这个算法也有问题,对于本身辖区面积就很大,包含大量农村地区的城市又很不公平,比如重庆一下子落到了49位,甚至对北京也不公平。

那能不能只按照主城区的面积来排名呢?

我看过各种按主城区面积进行城市排名的数据,但这些数据的可靠性存疑,因为过去几十年,中国城市化快速推进,许多城市主城区面积,每年都在不断扩展,几乎无法准确统计此时此刻的真实城区边界。

比如北京五环和上海外环外已经有大量建成区,像原本属于上海郊区的闵行区几乎已整体完成了城市化,看不到一点农田,但很多统计只把五环/外环内的面积当成主城区,这样算出来的结果肯定误差更多。

而像重庆这样的被山川分割成多中心的特殊城市,统计主城区面积的数据差就更离谱了。

相对准确的,还是官方划定的城市行政辖区的面积。

为了既不让深圳、厦门这些面积比较小,但经济很发达的城市吃亏,也不让重庆、哈尔滨这种辖区面积超大的城市吃亏,最好的办法就是把“总价”和“单价”结合在一起看,相对更公允些。

但地图包只能表征地表的地理信息数量,而导航包则能更准确反映一座城市有多少四通八达的密集道路网。

要致富,先修路。出行的道路选择越多,导航包体积就越大,也就意味着这座城市相对更繁华。

所以我又统计了导航版体积排名,如表3所示

同样的逻辑,我又把城市面积除以导航包体积,得出1M导航包对应的面积大小,我称之为“繁华度指数”,如表4所示。

与“城市化指数”一样,深圳在“繁华度指数”上依然排名榜首,1M导航包体积只对应26平方公里的土地。

但上海夺回了老二,面积狭小的厦门借势排名进一步上升到第三,东莞落到第四,依然让人意外。

随后是北京、广州、成都这些常规意义上的头部城市,虽然面积大,但是路网也复杂,所以排名都有所上升。

另一个令人意外的城市是常州,排第8,这座在苏南地区存在感越来越弱的城市,要城市路网密度,还排在隔壁苏锡甚至南京之上。

03

最后,我把地图包体积排名、导航包体积排名、“城市化指数”排名和“繁华度指数”,按等权重因子做了加权处理(第1名积56分,第2名积55分……第56名积1分,第57名积0分),得出一个“高德地图城市综合排名”,如表5所示。

这个排名和我们常规认知的城市排名就有很多相似处了。比如“四大天王”重新霸占前四位,“四小花旦”也全部入围TOP10(杭州垫底是吃亏在西部山区面积比较大)。

但还是有不少于出人意料的发现。

第一,东莞出人意料排名第9位。

过去几年,力哥在无数文章和留言墙上,一再表达过我对东莞这座城市的长线看好,大家可以仔细想想,到底是何原因。

我比较认同一句话:高端服务看香港,科技创新看深圳,先进制造看东莞。

珠三角的搭配,举世无双。

东莞

同样挨着深圳的惠州,综合排名却只有45位,你当然可以说惠州山多面积广,所以吃亏,但面积和惠州差不多大,而且同样多山的温州和泉州,排名是27位和30位,远高于惠州,甚至连不沿海的徐州,面积和惠州一样大,也能排在36位。

所以还洗什么地?惠州在珠三角内的地位就是偏弱。

第二,佛山出人意料排名第11位。

这座低调的城市,一直以“广州影子”的身份出现在公众视野中,很多人对佛山的了解仅限于电影里的“黄飞鸿”,但在我看来,佛山有着和东莞类似的巨大的城市发展潜力。

第三,常州出人意料排名第14位。

高于青岛,和郑州平手,仅次于天津,与常州在今时今日的城市名气相比,令人刮目相看。

第四,京津冀地区只有京津上榜,河北的石家庄、保定、唐山全部排在30名开外,显示出京津冀城市群的发育成熟度,还远不如长三角和大湾区。

第五,在东北四城中,只有沈阳勉强挤入TOP20行列,这也是下一座国家中心城市(如果有)。

第六,在既非省城,又不沿海的城市中,排名最高的是浙江金华,34位,其次是江苏徐州,36位,而距离徐州并不远的山东临沂和潍坊,紧随其后,如果你无论如何也挤不进省城或沿海城市,这几座城市或许可以

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