中科白癜风微信账号 http://hy.stock.cnfol.com/hangyezonghe/20190705/27574407.shtml我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔好，请问买二手房怎么砍价呢？
回答：最近很多人问到砍价的问题，今天详细说说：
关于砍价，如果房主打定了主意不降价，这个价估计难砍，最多象征性的少个3、5千，但这段时间，经济下行，房住不炒，再加上各方面的影响，买二手房砍价的成功率会升高一些。
如果你打定主意要买，不买睡不着觉，那你可以听听我的建议。
首先，看房之前去app上了解，你想买的这个位置，同房型，同楼层，不同楼层的卖出价格大概多少，你可以判断目前，你想买的这套房的报价达到了一个什么水平，有的城市会低于之前的价格，有的会高于，如果低于之前的价格，说明价格还能再降点；
如果高于之前的价格，那么相对来说，议价的空间略小。
无论怎么出价，心中有数是必须的。
紧接着，跟中介一起见房主，如果想买，顺利砍价，见面之前，先取10-15万现金带上。
不用取多，也不安全，带钱的用意就是告诉房主，你很有诚意，不是随便来逛菜场的，看到现金，特别是一堆钱，人的心理上会发生一些微妙的变化，至少房主知道，认真谈，房子可以卖出去。
然后，一个一个问题的谈：
1、比如房主是谁？谈的这个人有没有决定权？能不能最后拍板？
2、家具和家电怎么处理？留下还是房主自己处理？
3、户口什么时候可以迁出？如果还有学位在使用，是不是应该适当降价？
4、有没有其余欠款？如果需要垫资还款，费用怎么算？
5、什么时候房子可以腾空？
买房不能心急，慢慢谈，花时间的目的也就在于能不能利用有效时间砍价，可能多谈几句，5万下去了；
相谈甚欢，发现彼此还有共同的熟人，8万下去了也有可能。
但最需要注意的还是防止谈崩，砍价这个活，无非是你说降50万，房主说不少；你说40万，他说最多5万；一来一去，到达一个两方觉得合适的价位。
不过有句话这么说来着，再穷的男人，买菜也不还价；再有钱的女人，也会把还价当成乐趣。毕竟，买房毕竟不是买菜，你不买想着让房主降价再买，有可能很快就被别人买走了。
提问：星叔请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见内部分享。
提问：老师，你好。前滩二手房近年涨了不少，但二手交易比较少，如果用新房产证做jyd，银行评估价是按照当时新房合同价还是二手房成交价？
如果用jyd出来的钱纯投资放大杠杆，如果涨幅不高好像不能覆盖jyd和利息成本。今年时机是不是还不太好？需要再观望等待大涨前夜（虽然大涨前夜很难判断）？
回答：像前滩这种区内还有很多限价的在售新房在卖，评估价不可能按照二手房成交价来算
最有可能的评估价，是当时新房网签价格略高一些，比如加个-的单价
另外因为你的产证是新的，很多银行规定产证半年内或者一年不能抵押，即便抵押它的估值也得按照新房售卖价格。
今年有小涨行情，但不是所有板块都能涨，需要识别，所以并不是特别有把握押中，不建议抵押出来资金全杠杆买房，有富余资金的上，全杠杆等一等
提问：星叔你好！围观了很久才加入！感觉团队发表的一些观点挺不错的。
想问问3年前在佛山三水白坭贷款了套90多平的毛胚房纯投资，在佛山罗村罗湖市场周边自住一套已还清贷款差不多年十几年3房6楼步梯！现在三代同堂要换4房大户型，想在南海或者三水找一套可自住加投资地段容易脱手因为不是佛山本地人，可能考虑10多年后不再这边发展。
星叔能推荐一下应在佛山哪个地段买有升值空间？能接受1.5万以下的单价！小孩子过2年要上小学了！想找方便上学的。
现在名下2套房，不知道怎么规划，主要是手头票不多，要卖掉一套或者2套都卖了吗？
以佛山现在这楼市行情两套都卖了会不会不理性，请叔指教！
回答：佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。
因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。
长远来看，三水楼市无长期的支撑。
从你的需求来看，一方面需要改善自住，一方面想纯投资，从你的资产来看，当前手里2套都不够优质，步梯房以后都是硬伤，三水区位投资没潜力，我的建议是逐步出手并优化资产配置。
出手置换顺序是:首先出掉三水房子，因为你自住房子无贷款，这样就可以腾出首套名额，再结合自己生活工作半径买一套4房改善，注意带学区，为2年后孩子上学做准备。
上面这一步是先解决自住改善需求，解决好后就再把自住步梯房出手，再去纯投资一套小户型配合出租。
佛山的最大卖点在于和广州的联动。淘二手次新带精装，买入即可出租，然后长持。
佛山投资回报率最高的板块具体详见内部分享
提问：星叔好，想请教下老师如何看待年轻人创业这个问题，本人29岁，目前年薪15，想辞职创业，成功率百分之85%，几个朋友都干的不错。但是我的心态是非常典型的想赢怕输的想法，老师，以过来人的经验看，您支持年轻人创业吗？我这种情况适合创业吗？
回答：有个词叫“无风险套利”
很多人之所以不敢投资、很难有所建树，是因为他们一直着力于“无风险套利”这种生存模式。
简单说，就是厌恶一切风险，买收益型的保险，买理财，把钱存银行，拒绝一切负债。
而最典型的无风险套利模式，就是打工！
打工基本不可能赔钱，赚多赚少都是自己的，也不会承担任何压力。
事实上，很多人之所以成功、赚到钱，一定是从事了某种有风险的事业，比如创业，比如买房。
每个勤勤恳恳上班的人，在抱怨自己挣不到钱的同时，也要考虑，自己有没有承担什么风险。
提问：房叔好沈阳纯投资一号线于洪广场单价8千未来5年可能翻倍吗您觉得有值投入的楼盘吗
回答：5年周期来看，周边人口来沈阳的流入趋势不会变，单价8k未来大概率可以翻番。
现在买房属于上车比较晚，已经涨了几轮了，开发商拿地价也在涨，短期估计房价还是小涨的。
于洪广场整体来看，性价比比较合理，交通便捷，周边配套也很齐全，靠近学校、医院、商圈等，各类生活设施都不错，投资可以选择。
沈阳投资回报率高的楼盘详见内部分享
提问：星叔您好!我在年底入手了呼和浩特市回民区恒大翡翠华庭的房子，平，当时/平，目前还未网签，今年8月底精装交工，从投资角度看，我是继续持有还是卖了换到其他城市？
回答：投资建议出手，切换赛道，去更优的城市。
呼和浩特虽然是省会，但对周边甚至本省的人口吸引效用都很低，市区人口才二三百万人，达不到量级
又不像厦门、大连这种小城市吸引全国流量去旅游，消费升级，被瞩目的很少。
未来的城市化，只会是赢家通吃，传统一线之外，杭州，南京，成都，重庆，武汉，天津，西安，以及沈阳（东北区域中心)这类才是方向，而且数量很多。
提问：星叔你好，我和小孩户口都在重庆，在重庆李家坨典雅花溪半岛有一套85平顶跃洋房带屋顶花园，目前已接房清水空置，月供。目前我在工作成都龙泉，已买满两年社保，18年在龙泉大面的中国水电云立方全款买了两套公寓，年前刚接房，19年在龙泉阳光城绿地桃溪川买了一套平改善住宅，月供，位置有点偏，考虑的是价格便宜，现在考虑小孩以后初中上学问题，已经二年级了，想过两年把户口签来成都，等公寓出手了买学区房，未来工作收入存在不确定，希望你给你点建议，资产如何综合下，你觉得我重庆的房子有必要留着吗？
回答：从你的资产配置来看，成都住宅重庆住宅成都公寓。
很多人认为公寓很便宜，并且包租，甚至租金几乎抵月供，还贷没压力。
殊不知，你是月供没压力，但是你的公寓从此就趴在那里再也不涨了，很难有接盘侠。
买房投资核心不是为了租金，重点还是房子自身升值能力。
公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。
建议优先出手2套公寓，还是全款，浪费资金，投资只考虑住宅。
重庆建议保留，月供也不是很高，可以简装出租，可以以租养贷。
李家沱一套可以留着，在重庆主城五个区的中心地带，潜力还是不错。
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